今まで、売却した不動産には「瑕疵担保責任」が問われていましたが、これに代わり、2020年4月より「契約不適合責任」が施行されました。
今回の記事では、「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いや注意点について、また法改正の理由なども解説します。
不動産売買についてご検討中の方など、ぜひご覧ください。
「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」違いと法改正の理由
まず、従来、適用されていた「瑕疵担保責任」とは、売買する不動産に"隠れた瑕疵"があったら、売主が瑕疵に対して責任をもつものです。
瑕疵（かし）は欠陥や傷、不具合をさしています。
買主からは、損害賠償責任や契約解除を要求できますが、修理や代替物を求めたり、代金の減額を求めたりはできなかったのです。
対して「契約不適合責任」での違いは、契約した内容と不適合である場合、買主から補修などが求められ、さらには減額を請求される場合もあります。
違いをさらに噛み砕くと、問題とされるポイントが「隠れた瑕疵」から「契約の内容に当てはまっているかどうか」に変わり、売主の責任範囲が広がったということです。
法改正の理由として、「瑕疵担保責任」に対し、契約に合わない目的物だったら債務の不履行ではないかという議論がありました。
さらに、「契約不適合責任」が導入された背景には、"瑕疵"という言葉の分かりにくさや、民法上、瑕疵を判断する基準がなかったことも挙げられます。
瑕疵担保責任と争点の違いを重要！「契約不適合責任」の注意点
これまでと「契約不適合責任」の具体的な違いは、売主への請求権の範囲が広がり、売買する不動産の現状について契約書に書き記すことです。
売主が気をつけておきたい注意点も、これらがポイントです。
まず請求権の種類をご紹介します。
不具合があった場合、契約内容に書かれてなければ、買主が補修請求できるのが「追完請求」です。
補修請求ができないと「代金減額請求」や「催告解除」に進みます。
さらに代金減額請求でも処理できないと「損害賠償請求」になり、契約の目的を達成できない場合に限って「無催告解除」が行使されます。
また、争点は「契約の内容に適合しないこと」なので、記載がなければすぐ請求される可能性もあります。
たとえば、設備を売却後もそのまま使う場合はリスクも高いので、契約不適合責任を負わない旨を契約書面に明示するなどに注意しましょう。
まとめ
「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」について、法改正の理由や違い、注意点を解説しました。
売主は売却する不動産の現状をよく知って、不備があれば、どのような内容で、責任についても負わない旨など記し、契約内容をよく確認することが大切です。
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