不動産売却においては、見えない瑕疵は売り主に瑕疵担保責任が問われます。
2020年4月に民法が改正され、瑕疵担保責任を廃止し新たに契約不適合責任が売り主に課せられます。
この記事では、瑕疵担保責任と契約不適合責任について解説します。
瑕疵担保責任は売り主に課せられる瑕疵責任
瑕疵は、売買において目的となる商品が有する品質や性能を欠いていることです。
不動産であれば、物件の欠陥や破損のことを言います。
例えば、雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染などです。
さらには、騒音、振動、異臭、事故物件など精神的な負担も瑕疵と見なされます。
これら不動産における瑕疵の中で、売却時に発見できなかった瑕疵を、隠れた瑕疵と言います。
不動産売却後に、隠れた瑕疵を買い主が発見すれば、発見後1年間の間に売り主に損害賠償を請求すれば、売り主は責任を持って賠償をしないとなりません。
この隠れた瑕疵に対する売り主の責任を瑕疵担保責任と言います。
瑕疵担保責任は、売り主に対する責任が重いために、原則を変更して不動産の売買契約を結ぶことが多いです。
不動産売却で、瑕疵担保責任の期間を不動産引渡後3ヶ月間とするのが普通です。
これによって、売り主の責任を軽くします。
個人で不動産を売却するときは、瑕疵担保責任は全部免責とすることもあります。
民法改正により瑕疵担保責任を廃止し設定された契約不適合責任のポイントは？
改正された民法では、瑕疵担保責任という考えは廃止されます。
瑕疵担保責任の代わりに、契約不適合責任を設定します。
契約不適合責任では、以下の2つの内容が設定されます。
●契約の内容に適合しない売買での責任
●すべての瑕疵において責任を負う
契約の内容に適合しない売買とは、例えば屋根が破損した状態の物件を、破損箇所なしとして売る場合です。
契約と違うものを売れば、売り主に責任が発生します。
瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対して売り主が責任を負いましたが、隠れたことを証明するのが難しかったです。
そのために、隠れていようがいまいが、どのような瑕疵でも買い主が発見すれば、売り主は責任を負います。
契約不適合責任によって買い主が売り主に追求できる責任は以下の通りです。
●補修請求
●売買代金減額請求
●損害賠償請求
●契約解除
契約不適合責任では、売り主に求められる対応は増えます。
売却では、契約内容を明確にして付帯設備表を添付するなど、契約不適合責任を負わないようにするには、多くの対応をしないとなりません。
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まとめ
瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵のみに対して売り主は責任を負いました。
隠れた瑕疵であるかの証明が難しいので、民法改正により瑕疵担保責任の代わりに契約不適合責任が導入されます。
契約不適合責任によって、不動産売却で売り主が行うことは増えるので、土地や住宅の購入・売却を検討中の方は参考にしてみてください。
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